Ein Ferienhaus in den Schweizer Bergen, das ist für viele Deutsche ein verlockendes Angebot.
Wir wollen Ihnen in diesem Video die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen eines solchen Investments näher darlegen. Dieses Video ersetzt keine individuelle Beratung, sondern soll Sie lediglich für die auftretenden Fragestellungen sensibilisieren.
Gerne beraten und vertreten wir Sie zu allen Themen des Erwerbs, der Nutzung, der Veräußerung und der Vererbung oder Verschenkung im Zusammenhang mit einer Ferienimmobilie in der Schweiz.
Haben wir uns zur Investition in eine schweizerische Ferienimmobilie entschlossen, bekommen wir es zugleich mit dem wichtigsten strategischen Punkt zu tun.
Wir haben nämlich das Hindernis zu überwinden, dass Ausländer in der Schweiz kein Freizügigkeitsrecht haben und damit nicht ohne weiteres Eigentum erwerben können. Ausländer bedürfen grundsätzlich für den Eigentumserwerb der Genehmigung oder Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde, die auf Grund des Bundesgesetzes der sogenannten Lex Koller und dazu ergangener Ausführungsgesetze der Kantone entscheidet.
Bewilligungsfrei sind Erwerbe sogenannter Betriebstätten zur Ausübung eines in kaufmännischer Weise eingerichteten Gewerbebetriebes oder einer festen Einrichtung zur Ausübung eines freien Berufes. Ebenso ist die Vermögensübertragung in gerader Linie zwischen Eltern und Kindern und umgekehrt sowie zwischen Ehegatten bewilligungsfrei.
Ansonsten kommt es bei der Erlangung der Bewilligung zum Erwerb auf ein intelligentes Zusammenspiel von Argumenten aus dem Eigentumsbewilligungsrecht und dem schweizerischen Aufenthaltsrecht an.
Das mittelfristige Ziel muss es dabei sein, nach 5 Jahren den sogenannten Ausweis C zu erlangen, der zur Niederlassung in der Schweiz berechtigt. Die Immobilie kann auch mit der Begründung genehmigt werden, dass sie zur Personalvorsorge einer schweizerischen Betriebsstätte erforderlich ist oder der besonderen persönlichen Betroffenheit des Eigentümers zu der Region, in der die Immobilie liegt Rechnung getragen werden soll.
Dabei ergeben sich Beurteilungsspielräume, die ausgenutzt werden können.
Wir beraten Sie mit Hilfe unseres Netzwerkes gerne über erfolgsversprechende Taktiken und Strategien zur Erreichung des gewünschten Erwerbszieles.
Ist der Immobilienkauf öffentlich-rechtlich zulässig, erfolgt die Eigentumsübertragung durch notarielle Urkunde und Eintragung im Grundbuch des Kantons.
Für den Grunderwerb ist abhängig von der Liegenschaft in dem jeweiligen Kanton eine Grunderwerbsteuer, die in der Schweiz Handänderungssteuer genannt wird, in Höhe von 1% bis 3,3% zu zahlen.
Für die Nutzung der Immobilie wird eine sogenannte Liegenschaftsteuer erhoben. Dabei gibt’s es 3 Steuergläubiger, nämlich den Bund, den Kanton und die Gemeinden. Erhoben wird aus der Bemessungsgrundlage, die sich ergibt aus dem Differenzbetrag zwischen den Einnahmen und den Ausgaben.
Letztere können in Höhe von 30% der Einnahmen pauschalisiert abgezogen werden. Sind die vereinnahmten Mietzinsen niedriger als der Eigenmietwert, ist letzterer die Bemessungsgrundlage, aus der die Steuer erhoben wird. Das Nähere hierzu regeln die jeweiligen Kantongesetze.
Wird die Immobilie veräußert, erhebt der Steuergläubiger eine Grundstücksgewinnsteuer, ähnlich unserer Spekulationssteuer.
Allerdings gibt es keine Spekulationsfrist, so dass die Immobilie ewig steuerverhaftet bleibt. Die Bemessungsgrundlage wird aus der Differenz zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Erwerbskosten andererseits gebildet.War die Immobilie im Zeitpunkt der Veräußerung bereits länger als 5 Jahre im Eigentum des Verkäufers, wird für jedes Jahr der längeren Besitzzeit ein Betrag von 2% des Veräußerungsgewinns in Abzug gebracht.
Wird die Immobilie vererbt und war der Erblasser nicht schweizerischer Staatsangehöriger, wird die in der Schweiz etwa gezahlte Erbschaftsteuer auf die deutsche Erbschaftsteuerschuld angerechnet.
Dies wird allerdings in den meisten Fällen ohne wirtschaftlichen Effekt bleiben, weil die Kantone in der Schweiz, bis auf 3 Ausnahmen, Erbfälle steuerfrei gestellt haben. Für Schenkungen gibt es kein Doppelbesteuerungsabkommen, so dass hier die nationalen Anrechnungsvorschriften von etwa in der Schweiz gezahlter Schenkungsteuer zur Anwendung kommen.
Mit unserem heutigen Video wollen wir uns mit dem Thema Aufenthaltsrecht in der Schweiz, steuerliche Optionen zur Reduzierung der Ertragssteuerbelastung und den rechtlichen und steuerlichen Beziehungen sowie Handelsbeziehungen der Schweiz zur europäischen Union befassen.
Was ist nun zum schweizerischen Steuersystem zu sagen? Die Schweizer kennen wie wir die Umsatzsteuer mit der Allphasen Mehrwertsteuer (mehr dazu in einem zukünftigen Beitrag).
Gänzlich anders als bei uns stellt sich das Gebiet der Ertragsteuern dar, also die Einkommensteuer für natürliche Personen und die Gewinnsteuer für juristische Personen, wie GmbHs und Schweizer Aktiengesellschaften. In der Schweiz schafft jeder Kanton sein eigenes Einkommensteuergesetz und Vermögensteuergesetz. Daneben hat der Bund noch ein eigenes Gewinnsteuer- und Einkommensteuergesetz, das in der Größenordnung allerdings unter den Steuereinnahmen der Kantone liegt. Die Kantone haben also weitgehende Autonomie haben und sie nutzen diese Autonomie um in einen interkantonalen Steuerwettbewerb einzutreten, der letztlich zu Gunsten der Steuerpflichtigen ausfällt. Dass die Schweizer Kantone und Gemeinden dabei mehr Steuern einnehmen als mit höheren Steuersätzen ist auch bewiesen.
Die Schweiz grenzt im Norden, Osten, Westen und Süden jeweils an Länder der Europäischen Union. Da stellt sich natürlich die Frage, wie die Eidgenossenschaft ihre völkerrechtlichen und handelsrechtlichen Verhältnisse zu den Staaten der EU und der EU selbst geregelt hat.
Die Lösung ist strukturell einfach, aber im Einzelfall sehr aufwendig. Anders als Großbritannien, das der EU nicht mehr angehört, wurde nicht versucht die einzelnen Aspekte des Zusammenlebens und Zusammenwirtschaftens in einem Abkommen darzustellen und verbindlich zu regeln. Vielmehr ist man den Weg gegangen, dass man für viele einzelne Sektoren einzelne Abkommen abgeschlossen hat, die in der Summe dann aber ein stimmiges Ganzes ergeben. Den jüngsten Versuch, ein Rahmenabkommen mit der EU zu Stande zu bringen, hat die Schweizer Bevölkerung in einer Volksabstimmung zurückgewiesen.
Im Bereich des Handelsrechtes gelten demgemäß das Schweizer Gesetz über das internationale Privatrecht, die Rom-I Verordnung auf Seiten der EU sowie das UN-Kaufrechtsabkommen. Was die Wahl des zuständigen Gerichtstandes anlangt, gilt das Luganer Übereinkommen.
Im Bereich des Erbrechts gilt die sogenannte Rom-IV Verordnung für das Gebiet der EU und für Schweizer, die im Zeitpunkt ihres Versterbens oder im Zeitpunkt der Wirkung der Schenkung ihren Lebensmittelpunkt in der EU haben, es sei denn sie haben etwas anderes geregelt. Leben die Schweizer im Zeitpunkt ihres Versterbens in ihrem Heimatland, haben aber Vermögen im Bereich der EU-Länder, regelt sich die Erbfolge über die Rom-IV Verordnung einerseits und über das Schweizer Gesetz für das internationale Privatrecht andererseits.
Auf diesem Rechtsgebiet besteht ein sehr hoher Bedarf für Regelungen auf den Todesfall unter Lebenden. Die EU und die Schweizer Eidgenossenschaft haben im Übrigen grundsätzlich Freizügigkeit für ihre Bürger vereinbart, das heißt, dass arbeitswillige EU-Bürger ein sehr weitgehendes Recht zum Aufenthalt in der Schweiz haben. Einzelheiten sind mit den kantonalen Behörden abzuklären.
Für den Bereich der Sozialversicherung haben die EU und die Schweizer Eidgenossenschaft ein Harmonisierungsabkommen dahingehend abgeschlossen, dass die Regeln des Europäischen Sozialversicherungsabkommens auch für Bürger der Schweizer Eidgenossenschaft gelten.
Wie sieht es nun mit der Zukunft des Geschäftsmodells der Schweiz aus? Man kann mit Sicherheit sagen, dass die Schweiz jedenfalls in den nächsten hundert Jahren kein Mitglied der EU werden wird. Ihre Existenz und ihr wirtschaftliches Wohlergehen hängt vielmehr gerade an dem derzeitigen Status einer qualifizierten Neutralität.
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