Wir sind seit nunmehr 23 Jahren mit der steuerlichen und rechtlichen Beratung von deutschen Eigentümern, deren Ferienimmobilie im Ausland liegt, befasst. Für eine erste Orientierung zum Thema Immobilienerwerb in England wollen wir Ihnen heute die wichtigsten Eckpunkte zu diesem Thema benennen.
1. Auch Personen ohne Wohnsitz in England können dort Immobilien kaufen. Durch den Brexit hat sich also an der bestehenden Erwerbsmöglichkeit nichts geändert.
2. Es ist möglich, auch in reinen Wohngegenden Häuser und Wohnungen zur Zweitnutzung und zur Vermietung an Touristen zu erwerben. Diese Möglichkeit ist so in Deutschland und in den Niederlanden häufig nicht gegeben.
3. Die Eigentumsübertragung geschieht nicht durch Mitwirkung eines Notars, sondern durch privatschriftlichen Vertrag, der von darauf spezialisierten Juristen verhandelt wird.
4. Das englische Grundstücksrecht unterscheidet Grundstücke, die „Freehold“ oder „Leasehold“ sind. Dies entspricht in den Grundzügen der deutschen Unterscheidung zwischen Eigentum und Erbbaurecht.
5. Die englischen Grundbücher sind vielfach noch lückenhaft oder für einzelne Parzellen überhaupt noch nicht angelegt, deswegen müssen die Berechtigungen des Verkäufers und die Belastungssituation des Grundstückes gründlich geprüft werden.
6. Der Grunderwerbssteuertarif ist je nach Verkaufswert gestaffelt.
7. Laufende Einkünfte aus dem Objekt werden nach dem bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen im Vereinigten Königreich besteuert. Bemessungsgrundlage ist der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten, wobei Abschreibungen nicht abgezogen werden können. Bis zu einem Überschuss von 50.270 Pfund beträgt die Basic-Rate bei der Einkommensteuer 20 %. Im Übrigen wird die Selbstnutzung nicht besteuert.
8. Für Gewinne aus der Veräußerung der Zweitimmobilie in England entsteht, je nach Höhe des persönlichen Einkommens, Kapitalertragssteuer von 18 % oder 28 % der Bemessungsgrundlage. Die Bemessungsgrundlage wird vereinfacht ausgeführt, durch die Formel „Kaufpreis - Anschaffungskisten + Investitionen in das Objekt“ ermittelt. Eine Spekulationsfrist wie im deutschen Recht besteht im englischen Steuerrecht nicht.
9. Hier gilt es zunächst anzumerken, dass neben der Bundesrepublik Deutschland als Wohnsitzstaat auch das United Kingdom als Belegenheitsstaat hinsichtlich der Erbschaftsteuer für die Zweitimmobilie hebeberechtigt ist. Allerdings gibt es im deutschen Recht Anrechnungsvorschriften, die letztlich die mögliche Doppelbelastung gänzlich ausschließen können. Vor allem geht es aber darum, schon beim Ankauf durch Gestaltung entsprechender steueroptimierter Eigentümerpositionen und einer zielgerichteten Ausnutzung des englischen Freibetrages die englische Erbschaftsteuer gänzlich zu vermeiden.
Wir beraten und vertreten Sie gerne beim Ankauf einer Immobilie in England sowie bei deren späteren Nutzung.
Alle mit einem * gekennzeichneten Felder müssen ausgefüllt werden.