1) Jeder Bürger eines EU-Staates kann in Belgien ohne besondere Genehmigung eine Immobilie erwerben. Dies ergibt sich aus dem EU-Grundrecht der Freizügigkeit.
Vorbehaltlich gemeindlicher Regelungen im Einzelfall kann auch in allgemeinen Wohngebieten eine Immobilie zur Nutzung als Zweitwohnung erworben werden
2) Der Eigentumserwerb geschieht durch notarielle Mitwirkung. Dabei werden jeweils unter notarieller Mitwirkung zwei Verträge abgeschlossen:
Zunächst steht der vorläufige Vertrag schuldrechtliher Art an, der die Hauptpunkte des Geschäftes regelt an. Dieser Vertrag wird auch compromis genannt. Bei seinem Abschluss ist regelmäßig schon eine Anzahlung von 5-10% fällig. Danach folgt die Eigentumsübertragungsakte und die Meldung des Notares an das zuständige Register.
3) Die Grunderwerbsteuer beträgt in Flandern für eine Zweitwohnung 12 Prozent und ist mangels anderer Vereinbarung vom Käufer zu zahlen.
4) Der Eigentümer oder dinglich Berechtigte muss die „onroerende vorheffing“ zahlen.
Dies ist eine Art von wiederkehrender Grund-oder Besitzsteuer auf der Basis des kadastralen inkomen der Immobilie nach den Wertverhältnissen im Kalenderjahr 1975. Um den Wert für die Gegenwart nutzbar zu machen, wird er jährlich mit einem die Inflation abbildenden Multiplikator indexiert.
Gläubiger der onroerenden vorheffing sind die Gemeinde, die Provinz und der Teilstaat Flandern.
5) Einkommensteuer auf Vermietungsüberschüsse.
Wird gegen Entgelt vermietet, ist zusätzlich zu der onroerenden voorheffing Einkommensteuer, die personenbelasting , zu zahlen.
Diese wird für die Immobilie und das darin befindliche Inventar in unterschiedlicher Weise ermittelt.
Näheres dazu erfahren Sie in unserem gesonderten Beitrag „Die Besteuerung der Ferienimmobilie in Belgien während der Nutzungsphase“.
6) Umsatzsteuer: Von den Entgelten für die Vermietung der Immobilie müssen Sie 6% Umsatzsteuer abführen. Sie sind berechtigt, die von Ihnen an andere Untermehmer gezahlte Umsatzsteuer abzuziehen. Ab 2025 gelten EU-weit neue Regeln für den Kleinunternehmer, so dass es für Sie vielleicht Sinn macht von dem Ihnen gewährten Optionsrecht auf Nichtbesteuerung Gebrauch zu machen.
7) Weitere Gemeindesteuern: Die Gemeinden haben das Recht auf die Erhebung eines Zuschlages auf die Einkommensteuer für die Vermietung des Objektes. Davon wird im Umfang von ca 6-9% vielerorts Gebrauch gemacht.
Ferner kann die Gemeinde eine Zweitwohnungsteuer, die verblijfsbelasting erheben.
8) Veräußerung: Spekulationssteuer in Form der meerwardebelasting zu zahlen, wenn der Verkauf innerhalb 5 Jahren seit der Anschaffung erfolgt.
Die Steuer beträgt 16,5 Prozent. Hier kann es zur Konkurrenz mit der deutschen Spekulationssteuer kommen, die bekanntlich einen Spekulationszeitraum von 10 vorsieht
9) Vererbung: Stirbt der Eigentümer oder der dinglich Nutzungsberechtigte, fällt die Immobilie in den Nachlass. In unserem Falle eines Eigntümers mit Lebensmittelpunkt in D bestimmt sich die Erbfolge nach deutschem Recht.
Die belgische Steuergesetzgebung sieht auch für ausländische Eigentümer in Belgien gelegener Immobilien die Erhebung von Erbschaftsteuer vor. Es handelt sich um das sogenannte „recht van overgang“.
Die Bewertung der Objekte erfolgt im Vergleichswertverfahren.
Kinder und Ehegatten werden bei einem auf sie entfallenden Immobilienwert bis 250tsd mit 9 %, darüberhinaus mit 27 Prozent besteuert. Die vom Gesetz bei der Erbschaftsteuer vorgesehenen Freibeträge werden bei Vererbung von Immobilieneigentum durch einen Steuerausländer nicht praktisch.
Es gibt kein DBA mit D. Die Anrechnung der belgischen Erbschaftsteuer erfolgt in D nach §21 ErbstG.
Es handelt sich um eine Abgabe auf unbewegliche Sachen also Immobilien, die an deren Wert anknüpft und mit unterschiedlichen Hebesätzen für den Teilstaat Flandern, die Provinz Westflandern und die jeweilige Gemeinde erhoben wird. Auf die Art der Nutzung kommt es nicht an.
Ausgangspunkt ist das kadastrale inkomen, das für jede einzelne Immobilie festgestellt wird. Dabei handelt es sich um den fiktiven Ertrag, den die betreffende Immobilie nach den Wertverhältnissen im Kalenderjahr 1975 abgeliefert hätte.
Um mit dem kadastralen Wert aus 1975 in der Gegenwart für Zwecke der Besteuerung arbeiten zu können, erfolgt jedes Jahr eine Indexierung. In 2024 beträgt die Indexzahl 2,1763.
Von diesem Wert wird dann ein Prozentsatz als Abgabe für den Teilstaat Flandern, die Provinz und die jeweilige Gemeinde erhoben.
... ist auf die Vermietung Einkommensteuer zu zahlen, in der belgischen Amtssprache personenbelasting genannt.
Dabei werden zwei Einkommensteuerteilschulden für den unbeweglichen Teil(also die Immobilie selbst) und den beweglichen Teil ( also das Inventar) der Immobilie ermittelt.
Für die Bestimmung der Bemessungsgrundlage des unbeweglichen Teiles wird nicht auf die tatsächliche Miete sondern auf das indexierte kadastrale inkomen zurückgegriffen. Dabei wird der Anteil der nicht vermieteten Zeit oder des nicht vermieteten Raumes ausgeschieden. Auf den sich danach ergebenden indexierten kadastralen Teilwert wird im Regelfall für einen ausländischen Eigentümer 25% personenbelasting erhoben.
Für die Ermittlung der Einkommensteuerschuld aus der Vermietung des beweglichen Mietgegenstandes( Inventar der Wohnung) wird auf die tatsächliche Miete zugegriffen. Davon werden von Gesetzes wegen 40% der erzielten Miete dem beweglichen Teil zugerechnet. Abgezogen werden können pauschal 50% als Werbungskosten. Auf den Differenzbetrag wird dann wieder der Tarif von 25% erhoben.
Dieses System erscheint zwar auf den ersten Blick kompliziert,ist es aber nicht und es hat nach meinen Beobachtungen und Berechnungen für vergleichbare Objekte in den benachbarten NL den Vorteil niedrigere Steuern zu erzeugen.
Zum zivilrechtlichen Erwerb werden jeweils unter notarieller Mitwirkung zwei Verträge abgeschlossen, nämlich zu einem das schuldrechtliche Geschäft, auch „ compromis “ genannt, und zum anderen das Erfüllungsgeschäft. Beide Verträge sollten Sie im Hinblick auf etwaige juristische Altlasten und auf für Deutsche ungewohnte Inhalte juristisch überprüfen lassen. Die Vereinbarungen stehen unter der Geltung einer ausländischen Rechtsordnung und sind in einer für Sie nicht verständlichen Sprache abgefasst. Die deutsche Übersetzung wird Ihnen zur vollständigen Erfassung des Gehaltes dieser Vereinbarung nicht entscheidend weiterhelfen. Unser Büro kann für derartige Arbeiten auf eine mehr als 20-jährige Tradition zurückblicken.
Die Notarkosten werden nach der staatlichen Gebührenordnung erhoben. Die Maklerkosten trägt in der Regel der Verkäufer. Die durch den Erwerb entstehenden Steuern trägt bei Verwendung der Klausel „kosten Kooper“ der Käufer, dabei handelt es sich um die Grunderwerbsteuer oder auch die Umsatzsteuer. Wird ein bereits errichtetes neues Gebäude mit Grund und Boden verkauft, ist anstelle der Grunderwerbsteuer Umsatzsteuer in Höhe von 21 % zu zahlen.
Diese Umsatzsteuer kann vom Erwerber zurückverlangt werden, wenn er die Immobilie umsatzsteuerpflichtig nutzt. Eine umsatzsteuerpflichtige Nutzung liegt zum Beispiel vor, wenn die Immobilie der touristischen Nutzung durch häufige Vermietung zugeführt wird, oder aber als Standort für ein Unternehmen dient. Die vorbesprochene Zurückforderungsmöglichkeit der Umsatzsteuer gilt nur dann, wenn es sich um eine neue Einheit gehandelt hat. Neu ist eine Immobilie, wenn sie bis zum Ende des dritten, auf die erstmalige Ingebrauchnahme folgenden Jahres, erworben wird.
In Bezug auf das Eigentum an der Immobilie aufseiten des Erwerbers gilt bei bestehenden Ehen deutsches Güterrecht. Dies bedeutet, dass nur der bei dem Notar erschienene oder vertretene Ehegatte Eigentum an der Ferienimmobilie in Belgien erwirbt. Ein Erwerb alleine aufgrund ehelichen Güterrechtes ist dem deutschen Recht fremd. Ist die Immobilie im Zeitpunkt der Eheschließung bereits im Eigentum eines Ehegatten vorhanden, so zählt sie zu dessen Anfangsvermögen. Bei einer etwaigen späteren Scheidung ist die Immobilie mit dem dann festzuhaltenden Wert dem Endvermögen zuzurechnen. Regelungen des belgischen Rechtes spielen bei Güterrechtsfragen zwischen deutschen Ehegatten keine Rolle.
Wie auch das deutsche Recht kennt das belgische Recht eine Spekulationssteuer bei der entgeltlichen Veräußerung von privatem Immobilienvermögen. Die Spekulationsfrist beträgt allerdings nur fünf Jahre. Die Berechnung des Spekulationsgewinnes erfolgt ähnlich dem deutschen Recht unter Anwendung der Formel „Veräußerungspreis abzüglich Veräußerungskosten minus Anschaffungskosten“. Zu den Anschaffungskosten gehören pauschal 25 % des seinerzeitigen Ankaufspreises als Nebenkosten. Zusätzlich wird noch für jedes volle Jahr seit dem Erwerb eine Inflationsbereinigung von 5 % gewährt. Damit kommen wir in der Summe auf eine Erhöhung des Ankaufspreises um 45 %. Die Spekulationsteuer, im Belgischen „Meerwaardebelasting“ genannt, beträgt 16,5 %. Es kann zur Konkurrenz mit der deutschen Spekulationsteuer kommen, wenn der Erwerb der belgischen Ferienimmobilie nach Ablauf von fünf Jahren geschieht. Bekanntlich beträgt in Deutschland die Spekulationsfrist 10 Jahre.
Der Konflikt im Besteuerungsrecht entsteht dadurch, dass Belgien nach Ablauf von fünf Jahren keine Steuern mehr erhebt und damit ersichtlich auf ein Besteuerungsrecht im deutschen Umfang verzichtet. Der deutsche Fiskus könnte wie in anderen Fällen mit den Niederlanden auch der Auffassung sein, dass bei Nichtausübung des Besteuerungsrechtes durch den zunächst berufenen Staat, dieses wieder an den Wohnsitzstaat zurückfällt. Wenn Sie vor einer solchen Entscheidung stehen, ist die Einholung steuerrechtlichen Rates vorab unerlässlich.
Es entspricht deutscher Gewohnheit, schon zu Lebzeiten Vermögen, insbesondere Immobilienvermögen, in die nächste Generation zu übergeben. Dafür sieht der deutsche Gesetzgeber auch Zusammenrechnungsfristen und geräumige Freibeträge vor. Belgien sieht für die unentgeltliche Übertragung von unbeweglichem Vermögen durch Steuerausländer die Erhebung einer Schenkungsteuer vor.
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